Bron: www.gebiedsontwikkeling.nu
Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) legde aan de partners van het NRP twee interessante cases voor die betrekking hebben op het Hembrugterrein in Zaandam. Dat gebeurde tijdens twee expertmeetings met multidisciplinaire teams uit de breedte van sector. Het RVB wil graag samenwerken met NRP om ideeën op te doen voor de aanpak van Hembrug en om de herontwikkeling interessant te maken voor marktpartijen. De uitkomsten hiervan geven voldoende stof om verder uit te werken.
In de twee sessies werden de cases besproken. De eerste sessie vond plaats op 5 september. Ruim twintig partners van NRP bezochten het Hembrugterrein. Een voormalig militair complex, dat deel uitmaakte van de Stelling van Amsterdam. Een unieke en uitdagende locatie voor herontwikkeling. Het Hembrugterrein is een voormalig munitiefabrieksterrein in Zaandam, is ongeveer 43 hectare groot, omvat 140 opstallen, waarvan 40 Rijksmonumenten en circa 21 gemeentelijke monumenten. Het terrein ligt op een steenworp afstand van Amsterdam en kent een rijke historie, die begint vanaf het midden van de 19e eeuw toen het Noordzeekanaal werd gegraven.
Brede herontwikkeling
Robert Leferink, vertrekkend projectdirecteur Hembrug, lichtte toe dat Hembrug op het scharnierpunt van Amsterdam, de Zaanstreek en het industrieel erfgoed rondom de Zaan ligt. Het maakt onderdeel uit van de totale brede herontwikkeling van het havengebied Amsterdam, Noordelijke IJoevers en de Zaanoevers. Dit is een militair industrieterrein geweest voor de inrichtingen van de Rijksartillerie. Hier vond ook de productie van munitie plaats. Het terrein is in 1880 aangelegd, de eerste gebouwen dateren van 1895. Er werd permanent gebouwd en gesloopt, hier lag geen bestemmingsplan aan ten grondslag. Alles was vanuit logistiek bedacht, er was geen openbaar gebied van de gemeente, er is niet geordend in stedenbouw en planning. Naast tientallen gebouwen zijn er ook ondergrondse zaken zoals een schietbaan. Op het hoogtepunt, in het interbellum, werkten er hier 8.000 mensen; in 2003 zijn de laatste medewerkers vertrokken.
Afsprakenkaders
Tot 2009 is door middel van studies, marktverkenningen en prijsvragen verkend of Hemburg door private partijen kon worden gekocht maar de risico’s van het terrein zijn dermate excessief en met een instortende vastgoedmarkt werd dit niet meer reëel geacht. Rond 2009 zijn er gebouwen als monument aangewezen. In 2011 zijn er nieuwe afsprakenkaders gemaakt tussen Rijk, provincie en gemeente voor behouden en ontwikkelen. In een overeenkomst zijn in mei 2012 de financiële afspraken tussen partijen vastgelegd. Wat duidelijk is, is dat het terrein dermate vervuild is dat de RVB zelf de sanering ter hand moet nemen. Daarnaast zijn veel van de gebouwen, ook monumenten, in een deplorabele staat. De gemeente draagt zorg voor een flexibel en innovatief omgevingsplan dat volgend jaar gereed zal zijn en werkt mee aan functiegerichte aanpak bodemsanering. De provincie geeft subsidies toegekend en werkt mee aan de planologische procedures.
Strategie
Het terrein is 43 ha groot, waarvan 15 ha bos (ook verontreinigd), met 65.000 m2 bestaand oppervlak aan gebouwen. Het gebied heeft een potentie van nieuwbouw bedrijfsruimte van 85.000 m2. De optie om woningbouw toe te voegen is ook aanwezig maar niet eenvoudig door de milieuaspecten. De strategie die de RVB hanteert, is dat eerst de bestaande monumentale gebouwen worden aangepakt met een cascorenovatie. Nieuwbouw wordt later interessant als de waardeontwikkeling op gang is gebracht. Het erfgoed, de natuur en de locatie worden gekoesterd en benut voor het vestigingsmilieu. De stappen zijn klein, er wordt gefaseerd, kosten en opbrengsten worden geconsolideerd en er wordt gestuurd op een laag schaalniveau. Het programma is zeer flexibel en marktvolgend. Er wordt primair met eindgebruikers onderhandeld vanuit een huurovereenkomst waarbij ondernemers zelf investeren en met bijvoorbeeld koopopties een blijvend perspectief wordt geboden. Vastgoed en infrastructuur en openbare ruimte worden in één business case meegenomen.
Rondleiding Hembrug
Bodemverontreiniging
Op dit moment is de sanering van de verontreiniging ten gevolge van de productie van mosterdgas e.d. in uitvoering en is het risico geëlimineerd. Er zijn een permanente kleinschalige functionele saneringen in het werk. De helft van de monumentale gebouwen zijn wind- en waterdicht. Het eerste deel is woonrijp gemaakt en het tweede deel is in voorbereiding. Er is 17.500 m2 verhuurd. Het actueel aanbod bedraagt 16.800 m2; afzetprognose bedraagt gemiddeld 4.500 m2/jaar. Er is en verschuiving gaande van antikraak en pioniers naar bedrijven in doorgroeifase. Het marktprofiel is: design, ambacht, events, creatief en innovatief, mix formules. De hele keten kan hier aanwezig zijn: bedenken, uitvoeren en exploiteren. Nieuwbouw geeft op dit moment de laagste opbrengst per meter heeft en dat is ook een reden om met de monumentale gebouwen te beginnen. Deze gebouwen dreigden ook in te storten en er kon een beroep worden gedaan op subsidies. De emotionele waarde van monumenten (iedereen wordt er verliefd op) is goed om te gebruiken. De financiering vindt plaats door middel van geleend geld van het Rijk tegen marktconforme rente; het moet gewoon worden terugbetaald. De investeringen in de bestaande panden worden gedaan in de schil; overige zaken doen de gebruikers zelf, al zijn het huurders. Er kunnen wel afspraken worden gemaakt. Het terrein is nu nog niet goed bereikbaar maar dit wordt op korte termijn verbeterd doordat het terrein aan deze zijde van de Zaan wordt herontwikkeld (Bruynzeel fabriek en IKEA). Wat jammer is dat een snelle verbinding over het water nog altijd financieel niet haalbaar blijkt.
Twee cases
Op de tweede expertmeeting op 25 oktober presenteerden de multidisciplinaire coalities van NRP partners, met de ondersteuning van studenten van TU Delft, hun voorstellen en concepten aan een grote delegatie van medewerkers van RVB.
Case 1 betrof de vraag om een op Hembrug afgestemde ‘toolbox’ met bouwstenen voor realistische inbouwpakketten waarmee sneller en efficiënter tot betaalbare oplossingen kan worden gekomen. Daarbinnen wordt nog gevraagd om financieringsconstructies en voorstellen om het energieverbruik terug te dringen.
Case 2 gaat om de vraag op welke wijze het RVB met huurders kan komen tot een objectieve verdeelsleutel van de waardevermeerdering van het vastgoed in de tijd en hoe dit juridisch kan worden geborgd.
Case 1: Toolbox
Lokaal geproduceerd maatwerkpakket met abonnement
Groep 1 kiest voor het realiseren van een eigen elementenfabriek op Hembrug, wat iedere huurder de mogelijkheid geeft een maatpakoplossing van een unit binnen de grote hallen te maken. De units moeten demontabel zijn, kunnen vaker worden ingezet en worden uitgebreid indien nodig. Op deze wijze wordt de investering van de huurder beperkt tot de directe ruimte die nodig is. Wat betreft de energie wordt de Trias Energetica gevolgd: verminder de vraag, gebruik zoveel mogelijk duurzame energie en zo min mogelijk fossiele brandstoffen. Door met energiebedrijven samen te werken, kunnen de duurzaamheidsambities van gemeente Zaandam worden bereikt. Tevens vergroot dit de kans op een financierbaar voorstel. Door een ontwikkelende aannemer of private beheersmaatschappij toe te voegen aan de samenwerking, is er een partij die het risico van de kosten van de engineering en realisatie van de inbouwpakketten kan afdekken. Op deze wijze kunnen abonnementen aan de huurders worden verstrekt.
Een collectieve opzet voor circulaire aanpak
Groep 2 is eerst op zoek gegaan naar de identiteit van Hembrug om een goed beeld te krijgen van de gelijklopende belangen van eigenaar, huurders, gebruikers en bewoners. Want voor wie doe je het eigenlijk? Zij kwamen al snel in de richting van een collectief om de gezamenlijke belangen een plek te geven met de boodschap: collectief oppakken als het collectief rendeert. Dit biedt mogelijkheden om zaken als parkmanagement, facility management, energie, interieur en ICT gezamenlijk te doen. Het zou mooi zijn als de partijen in het collectief contracten kunnen sluiten met bedrijven die de circulaire economie uitvoeren en geleverde zaken na het einde van het contract weer terugnemen. Een doorontwikkelde vorm van lease. Het is zaak om maatpakken te maken: verschillende soorten pakketten voor verschillende prijzen en looptijden. Er is onderzoek gedaan naar de verschillende type gebouwen op het terrein en hoe units hierin geplaatst kunnen worden. Zonrijk Hembrug is een goede manier om de energetische zijde van het project te verbeteren en past goed in de collectieve gedachte.
Hal in oude staat
Coöperatie met verbinding van belangen en kansen
Ook groep 3 koos de weg van integraal, flexibel en demontabel bouwen en de vorm van een coöperatie. Maar de gedachte van de coöperatie is ook om alle huurders van het hele gebied te laten profiteren en niet alleen van het opstal dat zij huren. Niet alle daken zijn bijvoorbeeld geschikt voor zonnepanelen, maar je doet het waar dit het beste rendeert en laat iedereen hiervan profiteren. Een coöperatie maakt off balance financiering mogelijk en er zijn reeds voorbeelden in het land waar dit wordt toegepast. Het gezamenlijk inkoopvoordeel voor bijvoorbeeld energie en diensten, maakt het veel gunstiger voor kleine partijen om aan te sluiten. Zowel eigenaar als huurder hebben een gezamenlijk belang bij continuïteit en waardeontwikkeling en dit kan in de coöperatie worden vormgegeven.
Discussie over de Toolbox
Na de presentaties van de drie groepen ontstaat een zeer levendige discussie. Wordt een coöperatie weer niet zo groot dat het niet meer vooruit te branden is? Vervallen we hiermee niet in oude fouten? Hoe wordt er een goede balans gevonden tussen het collectieve en het individuele belang van huurders? Hebben de huurders nog voldoende vrijheid? Genoeg stof om nog eens verder over van gedachten te wisselen.
Case 2: Verdeelmodel voor de winst
Fonds voor opstalwaarde, waarde van het inbouwpakket en gebiedswaarde
Groep 4 maakt eerst het onderscheid tussen de verschillende waarden: opstalwaarde, waarde van het inbouwpakket en gebiedswaarde. Door de tijd heen ontwikkelen deze waarden zich verschillend. Voor de RVB is het van belang dat de gebiedswaarde zich op termijn positief ontwikkelt om een sluitende business case te hebben. Daarom is het nodig om een gezamenlijk belang te creëren, dat is gericht op een succesvolle ontwikkeling van dit terrein. Als men de waarden als onderdeel van een fonds zou beschouwen, is bij aanvang een groter deel van het fonds afhankelijk van het gebied (eigenaar) en een kleiner deel van de gebruikers. In de tijd kan dit verschuiven naar bijvoorbeeld een 50%-50% verdeling tussen eigenaar en gebruikers. Door na een tijd de waarde te taxeren zou men de waardestijging volgens deze sleutel onder de aandeelhouders kunnen verdelen. Er zitten natuurlijk risico’s aan het model, maar het past in het model dat de RVB zich langzaam uit het gebied terugtrekt.
Erfpacht als basis om waardevermeerding aan de hand van investeringen terug te verdienen
Groep 5 gaat uit van de gedane investeringen door eigenaar en huurders. Beide worden per vierkante meter uitgedrukt. Men gaat na welke investeringen bijdragen aan de waardevermeerdering van het vastgoed. Een generieke vierkante meter prijs zou kunnen worden gebruikt om de minimaal benodigde investeringen te doen. De waarde van de schone grond geldt als uitgangspunt en na afloop van de huurperiode wordt de waarde van de grond opnieuw getaxeerd. Het juridisch model wat hier het beste bij aansluit is niet het huurrecht maar erfpacht. Door middel van erfpacht blijft de grond bij de RVB en houdt men er langer grip op. Er zijn voorbeelden in het land die op deze wijze werken. De toekomstige waardestijging van grond en opstallen kunnen in de canon worden verdisconteerd. Wel wordt de kanttekening geplaatst dat er veel komt kijken om een dergelijke constructie goed op te bouwen: men moet vanuit staatsteun, vanuit de verontreinigde grond, fiscaal en juridisch het juiste model ontwerpen.
Gezamenlijk belang vertalen naar verdeling toegevoegde waarde
Groep 6 geeft aan bij IMd in Rotterdam (kantoor in oude hal) een treffende locatie te hebben gehad voor hun overleg over deze casus. Zij kiezen een hele andere invalshoek door kosten niet als vertrekpunt te nemen, maar alleen te kijken naar de waarde die in de loop van de tijd wordt gecreëerd. Langdurige samenwerkingen zijn alleen houdbaar als partijen een evenwichtig belang hebben in het te bereiken resultaat. De RVB zal zelf haar gewenst rendement moeten bepalen. De RVB zou met haar huurders een overeenkomst kunnen sluiten over een 50%-50% verdeling over de meerwaarde die is ontstaan na 10 jaar; dit kan op basis van een onafhankelijke taxatie. De meerwaardecreatie komt voort uit investeringen die de RVB in het gebied heeft gedaan en de huurder in de opstallen. Natuurlijk zitten er haken en ogen aan deze constructie, maar het belangrijkste is wel om dat gezamenlijk belang te vertalen in een gezamenlijke verdeling van de toegevoegde waarde.
Conclusies
Projectdirecteur vanuit de RVB Pieter Dijckmeester geeft aan dat de NRP Expert Meeting veel ‘food for thought’ heeft opgeleverd. Niet alleen als hij de voorstellen beschouwt, maar ook de energie van de deelnemers. Hij is verheugd dat alle groepen uitgaan van het feit dat Hembrug een kansrijke ontwikkeling is waar van waardecreatie uit mag worden gegaan. De komende tijd zullen nieuwe expertmeetings voor rijksvastgoed met NRP worden gehouden.